Bausparverträge

Bausparverträge

Ein Bausparvertrag ist ein Sparvertrag, den der Anleger (Bausparer) mit einer Bausparkasse abschließt. Bauspardarlehen werden hauptsächlich für die Immobilienfinanzierung eingesetzt.

Der Bausparvertrag ist eine Anlageform für die steuerlich geförderten vermögenswirksamen Leistungen, zur Gewährung der Arbeitnehmersparzulage und Wohnungsbauprämie. Zudem können Bausparer die einkommensunabhängige Riester-Förderung ("Wohn-Riester") in der Spar- und Darlehnsphase des Bausparvertrags nutzen.

Der mit Vertragsabschluss vereinbarte Bauspartarif bestimmt die Zinssätze (Sparzins und Darlehenszins), die Ansparzeit, die Tilgungszeit, eine eventuelle Mindestvertragsdauer, das Mindestguthaben bei Zuteilung, die Regelspar- und Tilgungsbeiträge und die Abschlussgebühr bereits bei Vertragsabschluss. Bausparkassen bieten unterschiedliche Bauspartarife an, z. B. Standardtarife, Schnellspartarife, Langzeittarife, variable Tarife. Die Laufzeit eines Standardtarifs beträgt zwischen 18 und 20 Jahren, davon sind etwa 8 Jahre Ansparzeit.

Nach Vertragsschluss wird meist eine Abschlussprovision von 1 % bis zu 3 % der Bausparsumme bedient, was die effektiven Guthabenzinsen mindert. Die Bausparsumme ist die Summe des Sparanteils und des möglichen Bauspardarlehens. Der fest vereinbarte Sparzins berechnet sich bezogen auf das angesparte Guthaben. Der fest vereinbarte Darlehenszins berechnet sich bezogen auf die nominelle Vertragssumme, nicht allein auf die effektive Darlehenssumme.

Da das Bauspardarlehen im Wesentlichen aus den angesparten Guthaben anderer Bausparer, deren Vertrag noch nicht zuteilungsreif ist, gezahlt wird, ist nicht genau vorhersehbar, wie viel Kapital zur Zuteilung zur Verfügung stehen wird. Deshalb kann keine feste Bewertungszahl angegeben werden, ab der ein Vertrag zugeteilt wird. Bausparkassen dürfen auch keine verbindlichen Aussagen über die Zuteilungsaussichten machen.

Abwicklung des Bausparvertrages

Bausparen gliedert sich in drei Phasen:

Sparphase

Die vertraglich vereinbarte Bausparsumme wird zu dem vertraglich festgelegten Prozentsatz angespart. Das Kapital wird durch die Gesamtheit der Bausparer einer Bausparkasse gesammelt; das beschränkt das aktuell verfügbare Kreditvolumen für die Gesamtheit der Darlehensnehmer. Die Bausparsumme kann jederzeit aufgestockt werden, dadurch verschiebt sich der Zuteilungszeitpunkt für Verträge in der Sparphase. Der Bausparer hat einen Rechtsanspruch auf das Bauspardarlehen aus einem zuteilungsreifen Bausparvertrag, der sogar vererbbar ist.

In der Sparphase wird das für die Zuteilung notwendige Mindestsparguthaben angesammelt. Der Bausparer sollte den Bausparvertrag mindestens mit dem Regelsparbeitrag (je nach Tarif monatlich zwischen 3 ‰ und 10 ‰ der Bausparsumme) besparen. Die Zahlungsweise und -höhe (monatlich, vierteljährlich etc.) kann vom Bausparer selbst gewählt werden. Die meisten Bausparkassen haben in ihren Allgemeinen Bedingungen festgelegt, dass bei einer Nichtbesparung des Vertrages die Kündigung durch die Bausparkasse ausgesprochen werden kann.

Zuteilung

Als Zuteilung des Bausparvertrags wird die grundsätzliche Freigabe seitens der Bausparkasse zur Auszahlung bezeichnet. Zum Zeitpunkt der Zuteilung kann der Bausparer sich das Guthaben und – nach Stellung einer ausreichenden Sicherheit – das Darlehen auszahlen lassen. Eine Zuteilung des Bausparvertrages kann erfolgen, wenn die Zuteilungsvoraussetzungen erfüllt sind. Die Kriterien für die Zuteilungsreife sind in den Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge (ABB) festgelegt und variieren je nach Tarif und Bausparkasse.

In der Regel werden folgende Zuteilungsvoraussetzungen vereinbart:

MindestguthabenDas Bausparguthaben muss einen vertraglich festgelegten Prozentsatz (in der Regel 40 % oder 50 %) der Bausparsumme erreicht haben. Als Bausparguthaben wird die Summe der auf einen Bausparvertrag geleisteten Einzahlungen (inklusive dervermögenswirksamen Leistungen) sowie der gutgeschriebenen Zinsen und Wohnungsbauprämien bezeichnet.MindestvertragsdauerZeitraum, der zwischen Abschluss und frühestmöglichem Zuteilungstermin eines Bausparvertrages liegt.MindestbewertungszahlVertraglich festgelegte Bewertungszahl, die für eine Zuteilung mindestens erreicht werden muss.MindestsparzeitBeschreibt die Zeit zwischen Vertragsabschluss und dem frühst möglichen Zuteilungstermin. Sie umfasst je nach Tarif zwischen 12 und 60 Monaten.

Die Zuteilungsreihenfolge in der Gesamtheit der Darlehensinteressenten wird anhand der Bewertungszahl festgelegt. Die Bewertungszahlen werden an festgelegten Bewertungsstichtagen berechnet und der Höhe nach geordnet. Der Bausparvertrag mit der höheren Bewertungszahl hat für die Zuteilung den Vorrang. Die Bewertungszahl wird aus den Sparbeiträgen, den angefallenen Zinsen und der Laufzeit des Vertrages errechnet. Als Bewertungsstichtage werden bei älteren Tarifen die Quartalsenden (31.3., 30.6., 30.9. und 31.12.) verwendet. Heute sind monatliche Berechnungen üblich.

Darlehensphase

Der bis zur abgeschlossenen Vertragssumme fehlende Teil wird bei Zuteilungsreife des Bausparvertrags als Bauspardarlehen gewährt, so dass der Bausparer nach Zuteilung über die volle Bausparsumme verfügen kann. Für das Darlehen wird vom Darlehensnehmer der vertraglich vereinbarte Darlehenszins gezahlt. Das gilt unabhängig von den aktuellen Zinsen am Geldmarkt.

In der Darlehensphase wird das Bauspardarlehen getilgt. Das Bauspardarlehen ist mit einem bei Abschluss des Bausparvertrages festgelegten Zinssatz ausgestattet. Das Bauspardarlehen kann jederzeit ganz oder teilweise zurückgezahlt werden, ohne dass die bei Banken üblichen Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen. Bauspardarlehen werden, so es erforderlich ist, im Grundbuch nachrangig abgesichert. Der Beleihungsauslauf darf hierbei jedoch 80 % des Beleihungswertes nicht überschreiten. Darlehen aus dem außerkollektiven Bereich können bis 30.000 € mittels Negativerklärung abgesichert werden, sofern eine entsprechende grundpfandrechtliche Absicherung dem Grunde nach möglich ist. Darlehen aus den kollektiven Mitteln der Bausparkasse, also Bauspardarlehen, Vor- und Zwischenfinanzierungskredite können bis max. 30.000 € auch ohne Negativerklärung als sogenannte Blankodarlehen gewährt werden (§ 7 Abs. 4 BausparkG i.V.m. § 6 Abs. 1 BspKV). Für ein solches Blankodarlehen muss dann noch nicht einmal die theoretische Möglichkeit einer grundpfandrechtlichen Absicherung vorhanden sein, so dass z. B. auch Mieter für die Modernisierung ihrer Mietwohnung ein solches Blankodarlehen erhalten können. Hier liegt ein ganz entscheidender Vorteil des Bausparens, nämlich garantiert niedrige Darlehenszinsen trotz Verzicht auf dingliche Sicherheiten.

Bauspardarlehen sind Annuitätendarlehen mit einem Festzins über die gesamte Laufzeit. Die anfängliche Tilgung beträgt, je nach Tarif, zwischen 0,2 % und 0,9 % der Bausparsumme je Monat. Die Darlehen können zusätzlich durch eine Risikolebensversicherungabgesichert werden. Das bedeutet, das Versicherungsunternehmen zahlt die noch offenen Darlehensbeträge bei Tod des Bausparers an die Bausparkasse zurück. Die Kosten dieser Risikolebensversicherung trägt der Bausparer. Diese Kosten werden imEffektivzins des Bauspardarlehens ausgewiesen. Es besteht jedoch auch die Möglichkeit, das Todesfallrisiko über die Abtretung von Lebensversicherungen anderer Versicherungen abzudecken.

Wenn der Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist, bieten Bausparkassen über ein Vorausdarlehen eine Zwischenfinanzierung an.

Berechnung der Bewertungszahl

Die Bewertungszahl entscheidet wesentlich über den Zeitpunkt der Zuteilung des Vertrags. In die Berechnung der Bewertungszahl geht nicht nur das angesparte Guthaben ein, sondern auch der Zeitraum, über den dieses Guthaben besteht. Eine hohe Bewertungszahl kann also grob gesehen wie folgt erreicht werden:

• Entweder es wird über einen kurzen Zeitraum ein hohes Guthaben angespart,
• oder es wird ein geringes Guthaben über einen langen Zeitraum angespart (oder auch nur gehalten).

Mathematisch gesehen berechnet sich die Bewertungszahl als Integral des angesparten Guthabens über die Zeit, geteilt durch die Bausparsumme. (Letzteres verhindert, dass Verträge mit einer kleinen Bausparsumme sehr lange auf die Zuteilung warten müssen.) Aus dieser Berechnungsmethode ergibt sich insbesondere:

• Bei regelmäßigen Ratenzahlungen auf den Bausparvertrag wächst die Bewertungszahl quadratisch mit der Zeit.
• Lässt man ein vorhandenes Guthaben ruhen, wächst die Bewertungszahl linear mit der Zeit.

Im Detail unterscheiden sich jedoch die Berechnungsmethoden der verschiedenen Anbieter voneinander. Manche Bewertungszahlberechnungen orientieren sich an der Summe der Guthabenstände zu festen Stichtagen, andere wiederum beziehen sich ausschließlich auf die bis zum Stichtag verdienten Zinsen. Da eine Kasse in der Regel eine ganze Bandbreite von Bauspartarifen anbietet, werden die einzelnen Tarife in der Formel zusätzlich durch einen Tariffaktor unterschiedlich gewichtet. Oft wird außerdem die Zahl noch mit einer festen Konstante multipliziert. Letzteres ist allerdings irrelevant, denn die Bewertungszahl wird lediglich dazu verwendet, die einzelnen Verträge nach ihr zu sortieren; da alle Zahlen mit der Konstante multipliziert werden, bleibt ihre Reihenfolge unverändert.

Grundsätzlich ist jede Bausparkasse gesetzlich verpflichtet sicherzustellen, dass das genutzte Bewertungsverfahren alle Bausparkunden der Bausparkasse gleichwertig behandelt und niemanden bevor- oder benachteiligt. Dieser Prozess wird von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) überwacht.

Verwendungsmöglichkeiten der Bausparmittel

Das Bauspardarlehen kann gemäß § 1 Abs. 3 des Bausparkassengesetzes (BauSparkG) für folgende wohnwirtschaftliche Maßnahmen eingesetzt werden:

1. Die Errichtung, Beschaffung, Erhaltung und Verbesserung von überwiegend zu Wohnzwecken bestimmten Gebäuden und von Wohnungen, insbesondere von Eigenheimen und Eigentumswohnungen, sowie der Erwerb von Rechten zur dauernden Nutzung von Wohnraum,
2. die Errichtung, Beschaffung, Erhaltung und Verbesserung von anderen Gebäuden, soweit sie Wohnzwecken dienen,
3. der Erwerb von Bauland und Erbbaurechten zur Errichtung von überwiegend zu Wohnzwecken bestimmten Gebäuden,
4. der Erwerb von Bauland und Erbbaurechten zur Errichtung anderer Gebäude hinsichtlich des Anteils, der dem Verhältnis des zu Wohnzwecken bestimmten Teils des auf dem Grundstück zu errichtenden Gebäudes zum Gesamtgebäude entspricht,
5. Maßnahmen zur Erschließung und zur Förderung von Wohngebieten,
6. die Ablösung von Verbindlichkeiten, die zur Durchführung von Maßnahmen nach den Nummern 1 bis 5 eingegangen worden sind,
7. die Ablösung von Verbindlichkeiten, die auf einem überwiegend Wohnzwecken dienenden Grundstück ruhen.

Als wohnungswirtschaftliche Maßnahmen gelten die Ablösung von Verbindlichkeiten, die zur Leistung von Bauspareinlagen eingegangen worden sind, sowie gewerbliche Bauvorhaben, wenn sie im Zusammenhang mit dem Bau von Wohnungen oder in Gebieten durchgeführt werden, die dem Wohnen dienen, und wenn sie dazu bestimmt sind, zur Versorgung dieser Gebiete beizutragen.

Kritik/Wartezeit

Der bei Abschluss des Bausparvertrages geschätzte Zuteilungszeitpunkt wird nicht garantiert. Er kann sich je nach Entwicklung der gesamten Bausparsumme der in der Sparphase befindlichen Bausparer verschieben. Dies kann zu monatelangen Wartezeiten führen, was vor allem bei termingebundenen Vorfinanzierungen zu Problemen für Immobilienbesitzer führen kann. Die Wartezeit spielte insbesondere in den 1980er Jahren eine große Rolle. In Niedrigzinszeiten sind die durchschnittlichen Wartezeiten auf Bauspardarlehen hingegen kein Problem. Die Wartezeiten können im Bedarfsfall vom Kunden durch Vorfinanzierungen und Zwischenfinanzierungen überbrückt werden. Hierbei bietet die Bausparkasse dem Kunden einen Sofortkredit variabler Laufzeit zu marktüblichen Zinsen an. Der Kunde tilgt diesen Vorauskredit nicht, sondern zahlt weiter auf den Bausparvertrag ein und zahlt zusätzlich Zinsen auf den Vorauskredit. Sobald der Bausparvertrag zugeteilt wird, wird der Vorauskredit vollständig von den Auszahlungen aus dem Bausparvertrag abgelöst. Der Kunde tilgt ab diesem Zeitpunkt das Darlehen des Bausparvertrages.

Begrenzung von Einzahlungen

Seit einigen Jahren herrscht in Deutschland ein Zinstief am Kapitalmarkt, welches die Bausparkassen stark fordert, da die Guthabenszinsen und etwaige Zinsboni vertraglich festgelegt sind und nicht den Kapitalmarktzinsen angepasst werden können. Bei älteren Tarifen mit einer hohen Verzinsung können solche Verträge nicht mehr profitabel geführt werden. Daher enthalten viele Vertragsbedingungen einen Zusatz, der die Annahme einer Einzahlung, die über dem Regelsparbeitrag liegt, von der Zustimmung der Bausparkassen abhängig macht.

Seit niedrigen Zinsen kann bei einigen Bausparkassen von dieser Regelung (zumindest bei älteren Tarifen) Gebrauch gemacht werden. Dann werden Einzahlungen entweder nicht oder nur unter Auflagen (wie z. B. Verzicht auf den Zinsbonus) angenommen. Einzelne Kassen sind zu neuen Vertragsbedingungen übergegangen, die vertraglichen Zinsen und Zinsboni nach einer festen Vertragslaufzeit (Konstantzeit) von in der Regel 7 bis 10 Jahren marktzinsabhängig anpassen zu können. Dies gilt jedoch ausschließlich für Guthabenzinsen. Die vereinbarten Darlehenzinsen bleiben immer fix.

Abschlusskosten

Verbraucherschützer bemängeln, dass sich Bausparer durch die niedrigen Darlehenszinsen günstig Geld leihen können, die jedoch mit „geringen Guthabenzinsen erkauft“ werden.[1] Da die Verzinsung der eingezahlten Beträge oft ähnlich niedrig wie die desDarlehens ist, droht Bausparern in den ersten Jahren durch die Abschlusskosten ein Minusgeschäft. Die Verbraucherzentralen Hamburg und Bremen raten daher vom Abschluss eines Bausparvertrags ab und empfehlen andere Alternativen zur Baufinanzierung.[2]

Die rechtliche Zulässigkeit von Abschlussgebühren für Bausparverträge wurde in Deutschland eine Zeit lang diskutiert. Der Bundesgerichtshof hat im Dezember 2010 die [3] Abschlussgebühren für zulässig erklärt. Die Abschlussgebühren liegen in der Regel zwischen 1,0 und 1,6 % der Bausparsumme. Es gibt jedoch Bausparkassen, die bis zu 3 % der Bausparsumme als Abschlussgebühr verlangen. Weiterhin verlangen einige Kassen bei Auszahlung des Darlehens eine zusätzliche Gebühr (in der Regel 1,0 bis 2,0 % des Darlehens) in Form eines Agios, welches zum Darlehen hinzuaddiert wird.

Quelle: https://de.wikipedia.org/wiki/Bausparvertrag